探访首个委托代建小区

记者在河南省许昌市采访了解到，国内首个按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，将于今年9月底建设完工交付使用。这个建筑面积7.8万平方米的小区，代建对象主要针对当地中小学、幼儿园教师等城市中低收入阶层，住房均价低出同类地段市场均价35%，与疲软的房地产销售市场相比，这个小区在开工时房屋几乎已经订购一空，迅速激活了城市中低收入者的住房消费。

采访中，一些专家认为，这种新的开发模式是构建房地产多元化供给市场的有益探索，在一定程度上起到了以市场的办法解决民生问题的作用，值得鼓励借鉴。

“平民地产”深受欢迎

这个通过个人委托代理模式开发、名为“书香苑”的住宅小区，由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，被称为“平民地产”，深受城市中低收入阶层的欢迎。

健康路小学教师宋小军是这个项目的第一个参与者，他说：“我看房看了五六年，这下终于买到自己能买得起的房子了 。 ” 他说 ： “ 我从2004年起开始看房，越看价越高，越看越买不起，工作10多年了，还带着老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。这次我选了一套120平方米左右的房子，总房价20万元出头，比商品房便宜很多，我拿出全部积蓄10万元交了首付，往后就靠贷款了，这种模式特别适合我们。”

记者了解到，这个小区于2009年9月动工，分三期开发，共有12幢多层和四幢小高层，到2011年6月，12幢多层、456套房已全部交工，入住率达到71%；四幢小高层到今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。

在价格上，这个小区多层均价在1600元，远低于2700元左右的市场平均价价格；小高层由于近几年原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到了2391元，但仍然远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。

这个小区位于许昌市老城区，位置并不偏远，附近有两所小学和两所中学，在当地属于优势教育资源；周边医院、超市等生活配套齐全。购房户中，市区两级教师约有230多户，占到了30%左右，其它主要是当地一些收入偏低的单位职工。

许昌市魏都区的小学教师赵明说：“我听说这个项目后，回家一商量第二天就交了5万元预付款，这个价格和我平常看的每平方米二三千元的楼盘相比便宜太多了。”他说，比自己参加工作早几年的赶上了集资建房，往后的只能买商品房了，但两口子每月收入加一起还不够买一平方米的，像自己这个情况的同事有很多，基本都和老人住一起，像这样的代理建房模式实际上还带有一定公益性质，大家很欢迎。

成本完全公开 利润提前限定

许昌市的个人委托代理建房采取双公司运作，即由惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费的方式盈利。

公司负责人杨金城介绍说，城市中低收入阶层对住房需求的市场空间巨大，但最大的障碍就是房价过高。2007年公司成立后，决定针对中低收入阶层、按照代理建房的模式来开发。

在2007年第一次参与土地竞标时，总共有2000多人报名参加，光教师就有1097名，还出现了通宵排队预订房号的场景，3天之内就收到了预交建房款2000多万元。但后来因土地拍卖价格过高，超出了公司给客户房价每平方米不超过1350元的承诺，随后放弃竞拍。

2008年后，拿下这块土地的开发商因为地价过高、市场萎靡等问题，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司正式承接了这块土地。由于第一次的竞标失败，这次只有357人预交了建房款，但随着项目真正进入实施，许多客户上门预交建房款，提前预订一空。

代理建房模式受欢迎的一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。杨金城介绍说，公司和每一个参与者签订合同，把成本中的各项构成和折算出的每平方米的价格，向参与者完全公开，并把公司的代理服务费约定在7%。

同时成立由参与者组成的11人的监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管。与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润又提前限定，这样的项目才能做到平价房产。

原魏都区教体局局长宋云峰介绍说，这个项目有区教育系统100多名教师参加，应该说在解决教师住房难问题上发挥了重要作用。集资建房取消后，针对教师住房难、群众呼声大的问题，曾经和几家开发商联系过团购，但价格仍然难以接受。

这次许多教师之所以参加代理建房，因为这种模式成本和利润都是透明的，价格上与教师们的收入相比也能接受，又能参与到工程质量和资金监管中，群众很欢迎，也确实为中低收入阶层办了好事。

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