北京商改住项目逆势热销鼓吹稀缺违规销售

北京商改住项目逆势热销 鼓吹稀缺违规销售

自2011年2月北京实施限购政策以来，住宅市场因部分人失去购买资格，一度进入“冰封期”。而打着“不限购”旗号的商改住项目却成为楼市新宠，受到众多无购房资格的刚需客青睐。2011年6月1日，北京市五部门联合发布通知，全面叫停“商改住”。但近日，新华网记者走访北京市场发现，一些商住项目依然逆势热销，甚至被贴上“稀缺、绝版、自由购”的标签。　　业内人士表示，相比普通民宅，商住项目的弊端日益显露。比如产权到期后续期尚无明确规定，商住混杂影响项目品质等。随着房产调控和禁止“商改住”政策的细化，商改住项目将逐渐退出京城楼市。　　限购之下“商改住”大热　　“不限购、低总价、投资自助两宜”，开发商为“商改住”项目制造的销售噱头颇多。近几年，北京“商改住”项目层出不穷，这些项目虽按商业性质立项，但却以住宅、酒店公寓、LOFT等商住结合形式出售，为开发商促销和投资投机性需求进场提供了便利，同时吸引着众多初次置业的年轻人和投资者。　　“听说楼市最近又回暖了，房价眼看跟着上涨，但我还有2年才拥有买房资格，所以一些‘商改住’项目也会考虑，虽然产权只有40年或者50年，但如果等房价上涨才入手，会更不划算。”日前，着急购置婚房的孙先生向新华网记者如是表示。　　事实上，孙先生的想法道出了不少没有买房资格的刚需一族的困扰和担忧。而近期，不少开发商抓住市场上的刚性需求，积极推出“商改住”项目，争夺市场份额。　　据悉，由北京住总房地产公司开发的SOCO公社目前销售状况良好。销售人员告诉记者，项目位于霍营地铁站附近，均价17000元/平米，目前仅剩52平米的平层大开间几十套，其余户型均已售完。销售人员称，该项目物业费3.10元/平方米/月，商水商电，房内通有天然气、中水。对于记者提到的“商改住”叫停令，他表示，“我们是在政策出台前拿到审批的，并且已经完成产权分割。”　　“我劝您还是抓紧时间定下来，我们是赶在政策出台前最后一批拿到预售证的，现在商住房已经不批了，这样的房子以后想买都买不到了。”日前，记者以购房人身份询问K2百合湾售楼处时，销售人员做出如上表示。此外，多家楼盘销售人员也均以项目“稀缺、绝版”为理由向记者大肆宣传，试图说服观望人群抢搭商改住市场的“末班车”。　　据了解，K2百合湾项目预计9月初将推出两栋楼王，均为商住两用LOFT户型，有70平、80平多种户型可供选择，均价15000/平米左右。销售人员郝先生透露，目前购房排号已达到400多个，销售火爆，只要拿到排号卡，就可以优先选房子，并且可享受大幅度优惠。当记者追问有多少优惠时，该售楼人员却表示，每平米可能优惠1000元左右，但具体优惠额度还没最终确定。　　而位于北京西四环的中堂项目，销售形势同样一片大好。截止8月2日，该项目410套房源已销售254套，签约率为62%。在记者走访的多个“商改住”项目中，几乎所有的售楼人员都表示，限购令的出台使关注楼盘的购房者多了起来，来咨询和签约的人比以往增加不少。而限购令下，商改住项目不仅得到刚需一族热捧，也成为不少投资客首选。k2百合湾郝先生表示，有业主买房是为出租，认为今后LOFT会绝版，稀有户型更能增值。　　为何开发商如此热衷开发“商改住”项目，并在逆势下热销？一位从事房地产行业多年的人士对记者表示，“商改住”项目之所以有市场，原因在于商业立项地价低，将商业项目改成住宅来卖，资金周转快、利润高。与此同时，“商改住”项目不在限购范围之内，总价较周边普通住宅楼盘低，更容易吸引购房者关注。在政策过渡期，开发商“利用”购房者心理，刺激刚需、改善性需求，导致商改住项目销量持续上扬。　　居住成本高昂　　对外地置业者或投资者来说，购置“商改住”项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中隐藏的风险也不小，消费者在置业之前需要谨慎考虑。　　事实上，北京部分“商改住”项目产权年限大幅缩水现象严重。据soco公社销售人员介绍，该项目2007年拿地，2010年末入市销售，产权还剩下35年。根据我国《物权法》规定，普通住宅70年产权到期自动续期，而商业住宅如何续期尚不明确。目前商业地产大都是40到50年的产权，部门项目开盘时就已经消耗掉了一些时间，可能实际使用期限根本不到40年。此外，由于土地性质的原因，‘商改住’房屋每年都要征收房产税。　　不仅如此，商改住项目的居住成本过高，也让不少业主担忧。“商改住”项目的生活服务收费标准参照商业地产征收。商业项目的水电费标准比民用高出至少一倍以上，取暖费、物业费等也都比住宅地产要高。一些商改住项目无法接通煤气，无论成本还是方便程度，都远不如住宅地产。　　“项目按民水商电的标准收费，电费1元/度，按阶梯电价标准，水费1元/吨。”在中堂紫熙台售楼处，工作人员对记者介绍。据悉，不少后期入市的“商改住”项目都尽力运作成民水民电后再出售。对此，有知情人士透露，这些项目是申请临时水电，也就是说，在打政策的擦边球。　　值得注意的是，商改住项目的配套设施也不一定完善。按照法律规定，住宅地产项目在规划时，必须强制进行一些方便居民生活的市政生活设施配套建设，“商改住”项目则没有此方面的强制要求。对此，购房者必须同时对周边的生活设施进行综合衡量，否则入住后可能会遭遇诸多不便。　　违规销售问题多　　除了居住成本过高令人忧心之外，商改住项目游走于政策边缘，违规私改规划、交房质量问题等现象也屡见不鲜。　　此前据媒体报道，位于回龙观的东亚上北鑫座建筑综合体项目，虽然项目是50年产权，属于精装修商业项目，但为了顺利将项目变成住宅，开发商第一次交房采取毛坯方式，不设立厨房、卫生间，但预留了上下水，以便通过审核。在审核后，开发商再与购房者签订免费赠送的装修合同，把厨房和卫生间做出来，这样就相当于业主自发地更改房屋规划，而与开发商无关。　　高策地产顾问董事长李国平表示，目前商改住市场中类似现象很多，通常项目会在经过房屋验收后才更改规划，并将一部分私改规划的风险转嫁给购房者。　　而位于大兴西红门附近的写字楼项目“嘉悦广场”，商业立项，但售楼人员却向购房人暗示可以进行“商改住”。“我们不能和顾客谈自住问题，性质就是写字楼，产权4 5年。 但我们的层高是4.2米，领导不让我们说能改成LOFT或者加层，其实您怎么改也没人管，是您自己的事儿。” 销售人员说。　　对此，北京市房协有关负责人表示，如果每套房内确实都有独立上下水，那么涉嫌违反了“商改住禁令”。开发商这样做是把违规的风险推给了购房人，一旦购房人改建卫生间、改变了原有设计或结构，改造者可能承担违规责任。　　此外，商住楼盘“中弘？北京像素”因项目顶层、地下车库漏水严重、交房质量问题较多，也频遭业主投诉。有业内人士表示，商业楼盘房屋并不都适合居住，因为它是按照商住两用的标准建造的。　　而在北京市场，在缺少五证的情况下就公然售卖的商改住项目也不在少数。地处亦庄开发区的锦上国际区楼盘，物业类型为商住性质，但该楼盘至今仍未办理预售证，就公然对外叫卖。售楼人员对记者表示，房源为精装商住两用loft，4.2米层高，均价为12500元/平方米，预计2013年9月可入住。“在项目交工之前，‘五证’肯定能办下来。”　　2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为。《通知》规定，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。尽管禁令已实施一年有余，但商改住项目在开发商见招拆招的灵活躲避策略下仍旧热度不减。　　不过，亚豪机构市场总监郭毅在接受新华网记者采访时表示，并不看好未来商改住项目的发展趋势。她说，商改住项目是房地产市场不规范情况下的阶段性产品，随着北京商改住项目供应量逐步减少，类似项目上市将呈现逐步下降态势。从今年7、8月份来看，商改住项目上市情况就比去年同期大幅减少。目前住宅市场调控趋严，开发商开发商业地产的意愿增加，在商业消费土壤趋于成熟的背景下，纯粹的商业地产项目将会获得更广阔的发展前景。

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